富人已经开启境外置业模式,为何你还在犹豫投哪里?运用PRICE理论解决这个问题

NEWS_AUTHOR:前海鷹眼

UPLOAD_DATE:2019-06-21

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无论投资国内市场还是投资海外市场,投资物业最重要的规则就是地理位置。就好比大型机构投资者,评估跨国投资前,也必然会采用【由上而下(Top-Down)】的方法:先评估最优投资前景的地方,在分析其行业板块,之后是看哪一家公司的业务表现突出。投资物业也是,先要评估哪个国家的经济和楼市好,然后那个城市最具有升值潜力,之后寻找城市的优质地段,最后就是定楼盘。


什么是PRICE理论?


那到底如何选择和评估置业?鹰眼推荐参考PRICE理论来进行筛选。P.I.E是最基础的因素,即人口(P-Population)、基建(I-Infrastructure)和经济(E-Economy)再加上租金回报(R-Rental)以及汇率(C-Currency)共同组成PRICE海外置业方程式。


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由于持有单一货币风险大; 国内环境问题;人民币贬值,汇率因素;留学教育问题等都引发人们对于境外资产配置的需求,海外置业,又成为了最为常见的配置手段。PRICE理论如何更好地分析哪里适合投资?


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数据来源:美国全国房地产经纪人协会(NAR)


从去年的美国全国房地产经纪人协会(NAR)报告看出,2018年统计出的仅12个月,外国买家共投资了 1209亿美元 购置美国房产,共购置了 266800套住宅。所有外国买家购房款占美国全部房屋销售量的8%,是一个不错的数据。为何大家都纷纷选择美国房产呢?我们用PRICE理论来看一下。


① 人口 Population


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数据来源:statista


根据statista数据显示,截止2017年7月份,美国约有3.26亿人口,且持续稳定增长,到2018年12月最新统计,人口已增至3.29亿人。


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数据来源:populationpyramid


在看美国的人口金字塔,可以发现,60岁以下的人口明显远高于60岁以上人口,年龄组别数字很均匀,对于楼市是有稳定作用的。同时,年轻化也预示着未来美国劳动力市场将会面临一个上升的状态。


② 租金回报  Rental


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数据来源:globalpropertyguide


在看租金回报率,美国的整体租金回报率还是要高于中国大陆及香港地区。各地区以及不同类型的房屋的租金回报率也是不尽相同的。通常,面积越小收益率会相对较高。


拿美国纽约市来举例,单间公寓的月租金约为2,700美元,租金收益率约为7%;一套一居室公寓的月租金约为3,500美元,租金收益率约为4.4%;单位越大,回报越低,一套三居室公寓的租金收益率可能在2.4%左右。而像休斯顿市,全美第四大城,居住在house的人很多,面积通常在150平方米以上,但很多优质房源的收益率也可以达到7%。


③  基建 Infrastructure


基建方面,包括整个国家的基础建设是否完善,也包括各个城市的交通、生活配套设施、医疗、教育等方面的完善。大城市整体来讲,还是会占有更多的资源。在美国的城市之中,纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯顿以及凤凰城是排名前列的达成,人口数量多,是美国的龙头城市。愈是发达的大城市,政治经济都稳定,越是能够吸引外来优秀人才,变成良性循环。


④ 汇率 Currency


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数据来源:新浪财经


今年人民币一直处于地势,而美元今年自低位足足升了两成有多。美元汇率虽有一些波动,整体来讲美元还是属于强势的地位。汇率的上升,意味着美国住宅兑换成其他币种将有更高的价值,对于美国的住宅价格也是起到了保值增值的作用。


⑤ 经济 Economy


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数据来源:tradingeconomics


如考虑海外置业,则若能选择一个经济增长率较高,楼价相对较低的国家或城市,会更好。美国GDP从2009年开始就一路上升,美国经济也是一路稳定增长。


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数据来源:Tradingeconomics


失业率是一个影响整个国家经济和消费的重要因素,一个稳定走低的失业率,不仅意味着有更多的人能够拥有较为稳定的工作,也意味着国家的经济向好。从图中可以看出,美国失业率从6月的4.0%降至2018年11月的3.7%,与市场预期相符。失业率的走低也是对于房价利好的一大因素所在。




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