房产,从国内市场到美国市场,从炒房到理性投资

NEWS_AUTHOR:前海鷹眼

UPLOAD_DATE:2019-06-21

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2018国内房地产市场概况?


中国百姓对于房地产市场一直都很热衷,从国内渐渐转向国外市场。2018年虽是动荡一年,但也已然成为过去式了。去年房地产市场跌宕起伏,备受大家的瞩目。国内市场,从年初开始,国土资源部、住建部都纷纷出台政策,一再强调将制约楼市。我们先来看一下今年国内房地产市场的重要政策都有哪些:


1月25日,国土资源部办公厅联合住房城乡建设部办公厅联合发布关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函,原则同意沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。


5月19日,住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》指出,各地需坚持调控政策的连续性稳定性,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。


7月31日,中共中央政治局召开会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。


10月29日,住建部发布了《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》,要求坚决落实“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,加大分类调控、精准施策力度,加快推进住房制度建设。


12月24日,住建部部长王蒙徽表示,2019年将以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。


虽然政府一再强调对于房地产市场加强管理与整顿,整体来看全年商品住宅成交规模预计较前一年年持平或微回落。


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数据来源:国家统计局


国家统计局公布了1-11月份房地产销售情况,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中,住宅销售面积增长2.1%,办公楼销售面积下降11.1%,商业营业用房销售面积下降5.1%。商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。其中,住宅销售额增长14.8%,办公楼销售额下降6.4%,商业营业用房销售额下降0.2%。


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数据来源:国家统计局


除了国家出台政策,各地区也纷纷出台不少政策,包括租赁住房,以及各地区的限购政策。2018年,一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著,由于一线城市均价是三四线的5.34倍,城市热点仍然持续从一线转向二三四线城市。在5、6月份时,曾形成小高峰,部分热点二线城市 “万人摇号,一房难求”。中国社科院财经战略研究院发布分析报告,指出,10月全国房地产市场整体退热,一二三四线城市均稳中有降。预计由于中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨后,未来房价上涨预期或会有显著的改变。



如何看待未来美国房产市场?


美国全国房地产经纪人协会(NAR)今年发布的最新的报告里,指出了外国买家购房情况和当前美国自身的房地产市场环境,以及对美国而言的外国买家的购房数据,和一些购房的行为。


美国经济虽然内部目前处于不太和谐的状态,尤其是总统与财政部门之间的矛盾,但是美国经济的强劲是有目共睹的。经济的良好,对于房地产市场而言也是利好现象。美国房地产稳定且持续走高的因素可分为四点,供应量、失业率、贷款利率、汇率几个方面综合来考虑。


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数据来源:FRED


供应量即库存,在一般情况下,库存为6个月的销售量比较适中,2018年年初时仅有3个月的库存量,这一点也是直接造成房持续走高的内在动力。目前虽然库存量有所提升,但还是处于美国房屋的现存量近十年来低水平。


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数据来源:Tradingeconomics


失业率是一个影响整个国家经济和消费的重要因素,一个稳定走低的失业率,不仅意味着有更多的人能够拥有较为稳定的工作,也意味着国家的经济向好。从图中可以看出,美国失业率从2018年6月的4.0%降至2018年11月的3.7%,与市场预期相符。失业率的走低也是对于房价利好的一大因素所在。


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数据来源:Tradingeconomics


2018年12月20号凌晨,美联储宣布再度加息25个基点,使得基准利率上调到2.25%至2.5%区间。这已经是2015年12月以来本轮加息周期的第九次加息。其实,从1971年到2018年,美国的平均利率为5.72%。就目前2.5%的利率来看,对于贷款者来讲还是有利的。且美联储声明,劳动力市场继续走强,经济活动也在以强劲的速度增长,是加息的最大因素。


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数据来源:Tradingeconomics


近期,美元汇率虽有一些波动,整体来讲美元还是属于强势的地位。汇率的上升,意味着美国住宅兑换成其他币种将有更高的价值,对于美国的住宅价格也是起到了保值增值的作用。


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数据来源:NAR


最后说一下,在报告中显示的中国买家对于购买美国房产的意图的数据分析,数据中包含移民和非移民身份的所有中国买家的数据。可以看出有45%的买家购置房地产为了自住,而有将近43%的中国买家投资房地产为了度假和出租用途。另外,在前五名的外国买家中,中国买家最重视教育投资,有7%的买家投资房产为了留学用途。


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