2017鹰眼投资美国房地产市场投资回顾分析(三)——市场未来走势预测

NEWS_AUTHOR:前海鷹眼

UPLOAD_DATE:2018-04-28

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鹰眼已经发布2017年美房分析报告第一篇:泡沫是否呈现 以及 第二篇:市场需求情况 ,带大家对今年的美国楼市做了定量分析。


对于有海外资产配置的投资来讲,除了了解过去一年的情况,更想要了解的是未来美国房地产市场的趋势,在报告的最后一篇,将分析房屋价值、租金情况和市场活跃度,预测一下美国房地产市场环境。


01 房价走势预估


海外买房所关注的点基本上差不多,通常是要看房价涨幅+租金回报的综合收益率。首先,我们先来看一下房屋价格走势方面情况。

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数据来源:标准普尔



经过5年强劲的房屋价格的增长后,随着需求量的不断增加,未来美国房地产市场仍然有持续走高趋势。根据标准普尔(Standard and Poor's)的数据, 美国20个主要城市的房价上涨幅度较大,其中西雅图 2016年的涨幅最高,达到10.75%。紧随其后的是波特兰(10.01%),丹佛(8.89%),坦帕(8.33%),达拉斯(8.06%),迈阿密(6.79%),波士顿(6.31%)。


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数据来源:美国人口普查局



前面的文章中有提到美国GDP增长是房屋价格上涨的条件之一,另外最重要的是市场的需求情况。就导致房屋在未来可能受影响的因素,在这里总结一下:


· 美国的经济正处于上升期

· 就业改善将促进房地产市场

· 抵押贷款利率保持低位促进人们进入房地产市场

· 建筑商可能将重点转向入门级住宅这个饥饿市场,来满足更多首次购房者进入市场的需求,入门级市场将被看好

· 千禧一代将加入首次购房大军,增加市场需求量

· 外国买家热情不退

· 许多房东将选择改造自己的房屋而非搬家,这将加剧库存危机


通过以上数据预测,美国房地产市场将继续保持稳健上涨,美国最大的房产交易平台Zillow邀请了100位经济学家对美国未来五年房价进行了预测,并通过三种指标乐观、稳健、保守来预测并分别取平均值。结果显示从2017到2022年:乐观估计房地产市场平均上涨28.8%;稳健估计上涨18.4%;即便是保守估计,也会上涨6.7%。



02 租金市场情况


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数据来源:美国人口普查局



美国房地产市场的整体看好,也意味着租金市场也在持续走高。根据美国人口普查局数据统计,截止为止2017年Q3季度显示美国房地产市场每月租金中位数为912美元。相较于2016年第三季度的842美元,增长率为8.3%。


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数据来源:美国人口普查局



各地区2016年底的租金情况如下:

· 东北部,2016年中位租金上涨3.3%,至每月995美元。

· 中西部,2016年中位租金上涨0.1%,至每月722美元。

· 南部,2016年中位租金上涨6.6%,至每月835美元。

· 西部,2016年中位租金上涨12.7%,至每月1,081美元。


可以看出,南部和西部地区房租走势向好,这里要提一下,每月租金额南方虽比东北部地区明显较低,但是北美部如纽约等城市房价水平是南方如休斯顿地区的5倍不止,所以这里主要看增长趋势。


同时美国人口普查局数据指出,2016年全美的租赁空置率为6.9%,低于2015年的7.1%,2014年的7.6%,2013年的8.3%,2012年的8.7%和2011年的9.5%。事实上,这是自1998年以来最低的空置率。



03 市场活跃程度


关注市场活跃度,其中最大的一个原因在于,评估持有房产的套现能力。


通常评估房地产市场的活跃程度有一个指标叫存货周转天数(Age of Inventory),这个指标的含义是指从房屋挂出到出售成功所耗时间为多少天。

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数据来源:zillow



Zillow统计了美国所有城市的存货周转天数,在2017年的数据中,纽约、芝加哥、达拉斯、费城以及休斯顿名列前茅,这几座城市也是经济发展迅速、需求旺盛的城市。


另外还有数据表明:

· 根据美国人口普查局,2016年新的独栋住宅销售额比去年同期增长了12%,达到56万栋。

· 根据美国房地产经纪人协会(NAR)的数据,2016年成屋销售量上升3.8%至545万栋,为2006年以来的最高水平。



整体来看,美国未来房地产市场还将看好,对于想要投资美国房产的购房者,可以持续的关注鹰眼投资咨询,我们会为您解答和带来更多的有关美房的相关信息。


2017鹰眼美房分析,已经全部结束了。2017年也即将接近尾声,鹰眼在这里要再提醒大家,目前还没有办理境外银行账户的投资者,可以趁香港银行近期放开账户开设条件,提前办理账户,为缩短日后投资周期提前做准备。可以查看文章:终于能在香港开户了!海外置业的金融选择你了解多少?了解详情。



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