2017鹰眼投资美国房地产市场投资回顾分析(二)——市场需求情况

NEWS_AUTHOR:前海鷹眼

UPLOAD_DATE:2018-04-28

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上一篇,2017鹰眼美房分析(一)——泡沫是否呈现?介绍了美国房地产市场当前的情况,以及推荐关注的区域。那接下来,鹰眼将呈现美国房产市场的需求情况,来进一步分析,美国市场是否还是值得投资的优选。


01 需求量增长,供需不平衡


美国房地产经纪人协会(NAR)发布的最新的美国住宅市场国际交易调查报告——《2017 Profile of International Activity in U.S. Residential Real Estate 》指出,美国现阶段待售房屋存量仅为4个月,远低于正常的6个月存量,呈现供不应求的局面下, 外国买家和美国买家都在竞争着。


zillow在今年6月的报告中,统计了一些数据:

· zillow房屋价值指数达到200,400美金,比去年同期上涨了7.4%

· 租金上涨1.1%,zillow租金指数为每月1422美金

· 库存下降了11.4%,但是新增楼盘保持相对平稳



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数据来源:Zillow


2017年6月统计,全国新上市的房屋数量达到561740个,其中2016年6月上市的房屋数量约为544482套,2015年6月上市的房屋数量为577821套。


值得注意的是,2017年美国遭遇了两场飓风侵袭,9月初袭击佛罗里达和格鲁吉亚的艾玛飓风以及8月底袭击南德克萨斯州的哈维飓风,持续影响对房屋销售产生了适度的影响。洪灾过后的直接反应是有大量居住需求激增。短时间内将明显推高南部地区的租住率,从而导致南部地区整体的租金走势走高。同时在建的建筑工程进度将会明显放缓及延后,因为劳动力会优先投入到灾后重建工作中。因此居住需求虽然大幅增加,但是新建成房屋的数量将明显下降。可以说,房屋价格可能将继续上涨。


02 就业改善,促进房地产市场


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数据来源:U.S. bureau of Labor Statistics


2017年10月失业人数减少281,000人,至650万人,失业率下降至4.1%。1月份以来,失业人数下降了110万人,失业率下降了0.7个百分点。10月份长期失业人数(失业27周以上)为160万人,占失业人数的24.8%。

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数据来源:U.S. bureau of Labor Statistics


2017年10月,非农就业人员总就业人数增加261,000人。就餐服务和饮酒场所急剧增加,主要抵消了9月份的下降,主要反映了艾玛和哈维飓风的影响。专业和商业服务,制造业和医疗保健方面的就业也有所增加。


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数据来源:IndexMundi



图为人口分布情况,左图为美国,右图为中国


直观就可以看出,美国人口从0-65岁的分布比较均匀,是比较年轻化的国家。而中国人口明显可以看出20-30以及40-55的年龄段已经成为我国人口的主要组成部分,是老龄化的趋势。试想十年乃至二十年过后,中国将面临的局势就是,中年和老年人口将成为主流,劳动力市场将面临巨大压力,虽不要太过悲观,但是境况确实如此。


目前可以说,美国劳动力市场的向好发展,是维系房地产市场的重要因素。人们失业率下降,就业得以保证,同时工资上涨,促进了美国房地产市场的上升趋势。目前,千禧一代和首次购房者的需求是最为强劲。


03 利率影响房屋市场

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数据来源:global-rates



美国利率现在仍然处于低位,但是美联储已经在加息的路上,利率的升高,也可能是加速购房者购房潜能释放的一个因素。——随着工资水平的上行和整体经济环境的改善,加上美联储上调利率的预期开始变得越发浓厚,人们更想把握住处在历史性低位水平的利率机会购房。这也是增大房屋需求量的另一表现。




04 外国买家购房热情不退


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数据来源:NAR


美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《报告》中统计显示,2017年截至到3月为止的12个月内,外国买家购买美国房屋的金额达到1530亿美元,相比去年同期增长了504亿,增幅达到49%。

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数据来源:NAR


近年来国人已愈发重视海外资产配置,而在众多标的物中,不动产最受青睐。 据统计,2015年中国海外房产投资额高达257亿美元,约7倍于2010年的投资额。而该投资额在2016年前8个月就已达到235亿美元。截止到2017年3月,中国买家成为外国买家中的最大买家,投资共317亿美元,比第二名的加拿大买家多出127亿美元。预计未来10年, 中国高净值人群将有约30%的海外资产配置需求,投资需求复合年增速预计为 20.6%,投资金额预计将达3.27万亿元人民币。


美国经济正在逐步复苏,失业率降至新低,再加上对外国投资房地产的相关税收法案的修改,均对美国房地产产生积极的促进作用。美国房市价格与租金走势稳定向上,未来美国房地产市场前景乐观,预计将持续繁荣。



这一讲就到这里,对于美国的房地产市场需求情况,大家应该有了一定的了解。我们下一讲,继续对美国的发展与房产的关联进行分析。




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