2017鹰眼投资美国房地产市场投资回顾分析(一)——泡沫是否呈现?

NEWS_AUTHOR:前海鷹眼

UPLOAD_DATE:2018-04-28

分享到微信x

2017年转瞬即逝,已是立冬时分。这一年的投资收益是否还算满意?除了国内的投资项目,相信已经有不少人正在持续的关注着世界排名第一的美国大市场,寻找可以获利的机遇。前海鹰眼致力于发掘美国本地拥有高收益的房地产投资产品,对于美国房地产市场一直以来都有高度关注,并在本地成立公司以支持业务需求。所以接下来,鹰眼将带领大家分析美房市场情况,从市场泡沫、市场需求、供给情况等方面进行分析,出品《2017鹰眼美房分析》系列文章,请大家持续关注。


美国一直是被人关注的焦点,房价是国人眼中的投资利器。然而目前有数据显示,美国房价已经基本回升至2008年经济危机前的水平。不禁又让人联想起次贷危机所带来的创伤,而担心不已。


1510106969246622.png


数据来源:CEIC


房屋的价值相同是否就意味着危机也会再次发生呢?这个答案是不确定的。大家都知道,次贷危机的主要原因是信贷违约而导致的流动性危机,由杠杆率、购买力、金融信贷条件以及违约率四个方面的指标同时作用而导致。即大家并没有相当购买力的情况下,银行和金融机构协商政策,增加杠杆使得人们低门槛贷款购买房屋,同时政府连续加息而加重了购房者的还贷负担,最终市场风险加大到无法调节而崩盘。那么,目前的房价与之前的区别就在于,本轮房价上涨是依靠资产净值增长而增加,并非杠杆驱动。


01 GDP水平稳步上升


1510107166561884.png

1510107245409770.png

数据来源:Wikimedia Commons


2016年统计数据显示,美国全年GDP国内生产总值约为18万亿美元,同比2015年增长2.9%。其中,加利福尼亚州、德克萨斯州、纽约州名列前三,分别占据14.1%、8.76%、8.06%。


gdp的副本.png

数据来源:CEIC

屏幕快照 2017-11-06 上午11.45.48的副本.png

数据来源:光大证券研究所


今年美国人均购买力平价GDP为59495.34美金(约6万美金),而Zillow上统计当前美国房屋的中位价在202700美金(约20万美金)。足以说明,美国人的购买力水平已经完全可以支付起一套普通房子的费用,且并不会造成过高的负担。


另外值得一提,次贷危机之后,美国政府强化了金融监管,颁布了《金融监管改革法案》,新成立了金融稳定监管委员会,以及消费者金融保护局,并且颁布了更趋严格的宏观审慎法令法规。这些政策进一步降低了美国房地产体系的系统风险。


02 美国房屋并非泡沫重现


屏幕快照 2017-11-02 下午6.00.59的副本.png

数据来源:UBS



红色为泡沫风险,黄色为房价高估,绿色为房价公允,灰色为房价低估;实心点面积越大泡沫指数越大


瑞士联合银行集团2017年统计了全球泡沫楼市分布,加拿大多伦多位居榜首,伦敦和香港也出现在泡沫风险地区。从数据中,不禁发现,多数热门城市都出现了泡沫现象。当然也包括美国的旧金山和洛杉矶。除了注意到泡沫城市之外,值得注意的是,榜单中的最后五座城市,波士顿、新加坡、纽约、米兰、芝加哥的房价未来仍然非常有投资价值。这些城市过去三年一直都处于正常状态,泡沫风险指数非常小,芝加哥的房价甚至被低估。并且这五座城市中,有三座都来自于美国。所以,可以说美国的楼市是非常值得人们关注的。


这里要引用一个指标:售租比


这个指标的计算方法是:房屋价格 / 年租金,所得出的比值即为售租比。对投资者来说,这个比值越低越好,可以理解为靠租金多少年可以赚回这套房子,比如说,租售比为15,那意味着15年可以收回房屋投资金额。


屏幕快照 2017-11-03 上午10.51.51的副本.png


我们从zillow上找到了美国一些经济增长比较好的城市做对比,发现目前美国西南地区的经济发展相较于其他地区有一些优势。主要集中在加州和德州。售租比来看,德州整体的比值偏低,也就是高租金低房价,是值得关注的地区。


03 人口流动看经济走势



2016年,全美净流入排名(按流入人口净值)

1、佛罗里达州

2、德克萨斯州

3、北卡罗来纳州

4、华盛顿

5、俄勒冈州


2016年,全美净流出排名(按流出人口净值)

1、纽约州

2、伊利诺伊州

3、新泽西州

4、俄亥俄顿

5、宾夕法尼亚州


地图的副本.png

数据来源:United

*United为美国最大的搬家公司



人口的流动也会意味着经济的流动方向,美国人民也在通过自己的形式,证明着经济的发展趋势,人口增长的地方也就意味着经济走势被人看好。从地图中看,排名靠前的净流入地区主要分布在西北和南部地区,而人口流失排名靠前的净流出地区主要集中在东北区域。从整体来看,美国西部和南部地区是目前投资比较值得关注的。


这一讲就到这里,对于美国的泡沫,相信大家心中也有了一定的答案。那么美国市场又为何会被持续看好呢?我们下一讲,从市场需求方面来进行分析。



Previous: How to Configure Assets | Domestic Seminar Reviews    Next: 2017 Eagle Eye American Real Estate Review and Analysis (2) —— Market Demand
Top