你不可不知的美国买房常识(二)——房屋类型

NEWS_AUTHOR:前海鷹眼

UPLOAD_DATE:2018-04-28

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之前在《中国私人财富规模正在稳步增长,2017年境外投资的高净值人群将达56%》一文中,大眼鹰分析了最近国内的投资趋势,有56%的国内高净值客户都在关注着海外资产配置。海外房产,一直在海外投资中占有一定地位,打算在海外置业的人有望持续增多。尤其是当前在美联储加息缩表的步伐越来越近的时候,很多人都会考虑将海外置业的第一步首先放在美国。


但是问题来了,美国作为一个私有产权受到严格保护,同时房地产市场远较中国成熟的地区,各种物业的类型和产权结构都会比国内丰富一些。同时,这些不同类型的物业因其各自特性的不同,在投资价值和收益回报方面也会有不同的表现。因此,如果想入门美国的不动产投资,获取稳定的美元收益,那么首先对美国主要的投资型物业类型有一个清晰的了解是必不可少的环节。


单户住宅(Single Family Residential)


所谓单户住宅,就是指仅包含一个住房单元的独立建筑,该建筑是拥有完整土地产权的。最常见的就是Detached House,也就是我们常常说的独栋别墅,也可简称为House。基本上可以说,在美国80%住宅都为独栋别墅。特点就是,作为业主享有所有的权利,包括拥有土地、使用权、以及房屋的装修、宠物的饲养,花园的建造等。只要是在合理的范围内,都可以自主决定。


同时,独栋别墅面积比较宽敞,有车库(基本上都会有两个车位,尤其生活在休斯顿,人们日常通勤91%的人都会开车,所以基本上是属于一个无车不欢的城市)和庭院。


咱们一般通过美剧所认知的典型美式中产阶级生活大多都发生在这种住宅里,尤其像德克萨斯州这样地广人稀,又深具牛仔文化传统的地区,基本上普通家庭都会选择购买或租住这样的独栋House。


* 投资分析 

美式独栋别墅是最具投资价值的房型,配套完整,拥有土地产权,未来的升值空间较大,租售前景也比较看好。所谓" 美国梦" 的很大一部分,就是拥有自己的House。即使房子时间长了会变旧,但是土地是永久的,并且一直会升值。有些投资者甚至会专门挑选一些地块价值较高,而房屋本身老旧便宜的物业来进行投资,博取未来土地升值的潜力。并且美式独栋房屋一般为木结构,维修翻新的成本较低,相对而言后期成本也较为可控。


但是由于一切自由,所以物业维护也较为繁琐,保险税务等事项也需要每年自行处理,因此对于海外投资者而言,最好是能有一个深入了解当地情况的代理人代为处理。鹰眼自持的「汇美聚财」产品就能很好的解决这个问题。

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这里还要提及一个大家并不太熟悉的住房类型,也是属于单户住宅,就是Mobile Home。这种住宅的面积都比较小,通常是给比较穷的人居住。顾名思义,Mobile Home可以移动,可以停留在专门的房车公园,不需要自己购买土地。这种房屋类型自然不是投资者的佳选。

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另一种是Attached House,在美国也被称为Townhouse,即联排屋。Townhouse 历史上最早建於古罗马,曾经在17 世纪伦敦大火之後担负起伦敦重建的重任。


与独栋别墅最大的区别在于,两栋房子有一面是公共的墙体,但各自都有自己的门牌。业主不拥有土地。联排屋一般不超过5层,一般会配有公共绿地,小花园或休闲场所等,类似一个住宅社区,有些社区是由统一的物业管理公司管理,需要缴纳物业管理费。


* 投资分析 

联排屋的特点是管理维修费用较独栋别墅低,同样预算的前提下可能更易选到交通相对便利的位置。但对于投资者而言,联排屋的抗跌性较独栋别墅低,受市场波动影响较大。

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独立产权公寓(Condominium)


Condominium简称Condo,口语上常说“康斗”。看到这个词的时候,可能有不少人会比较陌生,会问公寓不是Apartment么,与Condo有什么区别。其实,两者最本质的区别在于,Condo是可以出售的,而Apartment更像是出租公寓。换一种说法,Condo中的每一个业主都是独立拥有自己生活单元的产权的,你可以理解为国内的商品房。


Condo最早出现在加勒比海地区的波多黎各,1960 年以後开始在美国本土大规模推广,现在成为美国住宅开发类型的一个主要的产品。


一般来说,Condo分两个大类型,一个单一家庭拥有自己完整的建筑室内生活单元,不拥有任何外部的公共设施,这种Condo因为间隔清晰,公私分明,因此被称为“Detached Condominiums”,建筑内部的住宅单位完全属於一个家庭,但是外部走道、车路、公园、设施、会所、游泳池等等就不是仅仅这个家庭拥有的,而是整个Condo社区的居民共同拥有的。


还有一种Condo社区,居民不但拥有住宅内部的所有权,并且也拥有部分的外部的空间,比较讲究,好像前面有自己的草地和花园,这种类型的比较多,在美国叫做“地段Condo” (Site Condominiums )。在美国,这种Condo比例相对比较高级,比较流行。比较适合美国大多数的中产阶级的要求。

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每一栋Condo一般都会有业主委员会(HOA),业主们每月或者每年交付一定的管理费用。这些钱主要用于公共区域的卫生清洁、绿化以及维护等。当然,如果是业主自家的空调或者窗户坏了,通常还是要业主自己承担维修费用的。而Apartment只有一个业主,基本上是属于某个公司,公司将每一个生活单元出租出去给不同的租客,公司会统一的进行管理,这很像国内的公寓。另外还要提一下,国外的公寓2-3层的也很多,并非人们印象中的高楼大厦。


除了这种住宅型的康斗之外,还有一种叫做“非住宅型康斗”(Non-residential Condominiums),主要是指那些在住宅开发中用康斗的形式开发的写字楼丶旅店客房丶零售商店丶或者集团公寓居楼,特别是退休老人公寓,学术宿舍之内。其实,这些康斗的所有权情况和前面的康斗所有权是一样的,不同的仅仅是康斗的具体使用功能不同而已。不过,如果这些康斗属於非赢利性机构拥有,比如教会、慈善机构、教学机构等等,康斗的地产税要低得多,甚至是免税的待遇。


* 投资分析 

公寓一般都是没有土地产权只有房屋产权的,升值空间相对较低,但是空置率一般较低,短期收益会比较不错。公寓一般集中在城市中心或比较繁华的地段,比较受年轻人和上班一族的人喜爱。虽然其空置率低租金较高,但是租客的流动性也比较大,对于投资者而言需要综合考虑。


合作社(Co-op)


Co-op的是一种合作关系的住宅形式,相比较Condo,合作社指的是将整栋楼看成一个整体,由所有的业主共同拥有,相当于每一个业主拥有的是这栋楼的一部分“股权”,而不是某一间房子的产权。

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合作社的业主委员会的权利要比Condo大很多,在购买的时候,会被仔细的调查背景,毕竟这像是股权交易,把公司的股权交给可靠地人手上才比较放心。委员会代表会进行筛选,并最终通过业权转让的方式转交给购买者。购买者买下后对于出租、装修以及养宠物等事宜要根据规定来受到一定的限制。不过,合作社通常会比同等的公寓便宜一些。


* 投资分析 

Co-op的租售因为其产权特性,较Condo更多限制,很多时候需要经“股东”商议,所以对于投资者尤其是海外投资者而言掣肘更多。当然在一些房价较高的城市,很多时候对于入门级投资者而言Co-op可能也是仅有的选择。也有一些投资型Co-op,比如著名的Sherry Netherland的18层整层公寓,为了方便投资者,专门规定了简单的购买和出售条件,增强了其灵活性。


多户住宅(Multi-Family Residential)


最后说的一种住宅形式,是多户住宅。是指一个建筑里被划分为多个住房单元,一般为2-4个。每一个住房单元都是有独立的起居室、卫生间和厨房的。整栋建筑为一人所有,可以全部出租出去,也可以留一间给自己住,将其余的出租出去。这种住宅很适合投资用,但这种住宅比较少见一些。

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* 投资分析 

Multi-Family的买房人既是居住者,又是投资者。很多买多家庭的人,都是自己住一套,租出去其他的,并且很方便管理。如果家庭数目超过3 个,很多时候收来的租金就足够支付贷款和地税了。或者也有大家族比如父母、兄弟姐妹租住一套多户型的。但是这种类型不受大多数美国人的青睐,所以升值的潜力有限。


Tip

对于选择购买公寓(Condo)还是独栋(House)的问题,是比较常见的,那这里就简单的做一下对比。


在相同的地点,Condo整体来讲会比独栋要便宜些,比较适合没有太多积蓄的年轻人拿来居住。而独栋拥有土地权,增值空间会大一些。在面积方面,Condo的面积比较小,通常只有两室两卫,独栋的面积就会宽敞许多。住在Condo,你在得到一些管理服务的同时,也会受到一些限制,包括养宠物限制,邻里的限制,居住人数的限制等等。而独栋,就全权由你说的算,也全权由你来维护。


房屋是没有好坏之分的,你可以根据自己的需求与喜好来进行选择。但对于海外投资者而言,最重要的还是要根据自身需求和实际情况作出判断,避免跟风和投机性操作。通过与熟悉当地情况的机构合作,才能真正判断出所投物业的价值和回报空间。


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