入门美国置业,有哪些因素是应该首先考虑?

NEWS_AUTHOR:前海鷹眼

UPLOAD_DATE:2018-04-28

分享到微信x

对于一个没有投资背景和资源的普通中国百姓来说,在目前这个错综复杂的时代背景下,我们应该怎么样来考虑自己的资产配置呢?有些人依旧坚持在国内市场见招拆招,而有些人已经将目光投向美国这个大的市场,当然无论什么样的投资,无论投资于境内境外,所要抓住的基本逻辑是相通的。无非为什么而投?有什么可投?应该投什么?


近期看到很多人有对于在美国投资买房是否能够获得稳健回报这一问题困惑不解,那么我们来假设一个前提,投资预算在100万人民币,期望回报率为5%以上,对于国内银行已经缺乏信任感,作为一个没有接触过海外市场的小白,将如何面临在美投资问题,包括美国房产可不可以投、美国地产市场的特点、有什么投资价值以及用于投资的流程。其实,对于大部分没有相关经验的小白,唯一能确定的就只是自己对于经济基本面和汇率风险的避险需求,但具体投什么并不明确。那么我们就做的假设来一个一个问题的拆解:


为什么投?在这个问题上,大部分中产阶层的需求是明确的,避险优先,兼顾收益。宏观经济太多砖家观点,我就不再赘述了,但无论看不看好,中国经济进入转型和调整期已是事实,新常态已成事实,基于每个人所处行业和个人情况的不同,出于对国内形势的担忧进行一些资产风险分散逻辑上是没问题的。“鸡蛋不要放一个篮子里”这一投资常识其实大多国人都做不到,随便拉一下普通老百姓的资产负债,基本全是国内房产,随便问一下自认为是投资专家的个人,也很多是股票为王。无论被动或主动大家其实都套在那一两个局里,这显然不是分散投资所应该坚持的。所以至少投资的眼界放宽一点,是没有坏处的。


有什么可投?这个问题就需要个人结合自己实际情况了,对于一个合理的个人资产配置来说,必须先满足生活所需以及基本现金流,不动产和流动资产均有分布,才能谈拿多少钱出来投资。但这个问题涉及个人实际情况,不便展开。


应该投什么?这个问题需要两个角度来看,一是市场上有什么,二是投资者能接触到什么。要知道很多产品对于国内的普通老百姓来说,的确是可望不可及,所以撇开投资者的层级谈标的显然是空谈。如果站在假设的角度说,可能的投资品无非是国内房产、银行理财、股权类基金、信托、股票这些,所以如果要谈投什么就从这些入手。


说完了上述三点,再回到本文主题,那么现阶段对于普通中国中产阶层来说,美国房产可不可以投?从避险角度来说,虽然美国经济也并没有一些数据体现的那么好,不过其他国家更差。相比而言,美国目前的增长、就业都位于金融危机以来的高点,再加上加息带来的剪羊毛效应,投资美国是一种不错的避险途径。而选定了区域,那就再比较产品,从避险的角度来说,美股以及泛股权类产品都是不建议的,本身股权类投资风险都较高,而且需要对当地经济特别是某行业业态有很深入的了解。举个简单例子,我们最容易涉及的餐饮业,美国和中国的差异就巨大。但是由专业基金经理负责运营的基金包括REITs,是可以考虑的。而美国银行是没有像国内一样的理财产品,所以就普通人能接触到的避险型的投资标的是有限的。从这个角度来说美国的房产作为避险类的境外资产配置,是有其可取之处的。


美国房地产市场的特点主要有以下三点:


一、美国房地产市场是一个相对开放的自由交易市场


这一点很重要,我们在考虑资产标的的价格以及流动性的时候,都离不开一个开放流动的市场,因为受行政政策影响太深的市场,很多信息会失真。最典型也最需要区分开的就是中国房地产,当一个区域一个楼盘的成交量很小,其价格是具有迷惑性的,而流动性更是周期性的受到政策的决定性影响,这些都不利于量化风险。美国土地私有,土地上的房屋私有,除一些特殊事项外,任何人都有权出售、购买、租赁房产,定价权也完全自由。当市场上有大量独立样本发生并实现交易,其回归的价格就会有较大的参考价值,也可以比较容易判断为了更容易出手需要降价多少幅度,从而计算流动性成本。


二、美国房地产市场是一个受法律保护,相对更为规范的市场


美国房地产的交易会出现包括买家经纪人、卖家经纪人、产权交易公司、律师、会计师、验房师、各种保险公司的参与,大家各司其职,均有法律明确规定的权利义务,所以买卖双方的权益更容易被保护。比如房产存在产权的历史遗留问题,而产权交易公司没有查出或者告知买家就完成了交易,要负法律责任。又比如请了验房师验房,出具的报告有刻意隐瞒的问题,一旦发现,验房师甚至会被吊销执照。


三、美国房地产市场是一个二手房源共享市场


相比于国内房地产市场,美国市场的二手房源基本不受经纪人或者中介公司等控制,也就是说一旦房源公开上市,所有人基本都可以通过Zillow、Trulia这些网站平台,或者经纪人内部系统看到,也都可以通过预约看房,所以其房屋情况,价格透明度会有所保障。


那么从投资的角度来说,其投资价值如何呢?也可以从三个方面阐述:


一、资产增值期望不可过高


这点必须强调,国人买美国房子不能抱有与国内一样的快速增值心理,因为美国房地产市场供需相对平衡以及交易相对自由,只有在长周期内才会出现可观的增值,当然也会出现金融危机发生的泡沫崩溃。所以短周期内,除了个别地区投机力量过于旺盛,大部分房产价格会呈现较为稳定的状态。从金融危机后房产价格跌入谷底以来,美国房地产价格平均来说保持稳定的增长,目前已经接近甚至达到金融危机前水平。这有经济回暖,就业增加的直接影响,但也反映出价格高涨的空间有限。


二、稳定现金流可以保证


这应该是美国房产作为投资品的主要优势所在,相比于交易,美国的房屋租赁市场是一个需求更为饱满的市场,这是由于美国人喜欢负债消费、子女成年后父母不一定会负担其开销、以及其换地域工作比较常见的各种现实状况造成的。美国有大量的青年以及中年人通过租赁解决住房问题。这也形成了较为稳定的房屋租金回报。但是美国的法律也很保护租房者的利益,所以一旦决定,就必须做好长期出租的准备。值得一提,有些人希望自己办理签证后每年会有几个月的时间过去住一住的要求是不现实的,只有较为小众面对旅游市场的公寓、民宿可以满足这样的要求。


三、交易流动性易于把握


对于市场上不同地域,不同类型的房产,其流动性有比较大的差别,整体而言,美国一家人比较热衷的独立屋(一般独立产权,前有车库后有院,3-4房)是较容易交易的类型。但美国很多房产也含有政策性影响,比如一些养老社区,必须年龄满足要求才能购买,就会影响流动性。但是基于美国交易市场的透明程度,可以比较容易判断你房产所在区域的平均价格和平均挂盘时间,即方便把握流动性也为需要时快速出售保有事实依据。


综上所述,美国房产可以作为一个相对成熟的投资标的来实现资产配置及避险,不能说完全没有亏损的风险,但是保障房产价值的基本稳定,以及长期稳定的现金流还是比较稳妥地。


那么普通人如果要买美国房产用于投资需要什么流程呢?简单来说包括:准备,选房,买房,装修,出租,管理,这个展开来讲又是一大篇了,只简单概述一下:


一、准备 


买房前需要准备什么?护照、账户、资金基本上是需要提前准备好的。护照就不说了,但是签证并不是必须的,这里要提到的是其实就算不去美国也是可以完成买房流程的。账户,主要指的境外账户,无论你购房资金还是日后收租都需要个境外账户。这里可以是美国的或者香港的,但美国大多数银行开户是需要人到场的,而且对于外国人来说使用受到很大的限制,这个不同银行规定不同。香港开户相对来说简单点,购房也没有问题,但是日后收租可能会产生大量的手续费用,这个也根据银行不同有所区别。资金,受到众所周知的原因,购房资金需要准备好,中国人去买房常出现谈好了,资金无法及时出境的问题。


二、选房


选房可以在各大平台网站上浏览,并做出初步了解,但是真的要选还是要找中介。美国的中介也是持证上岗的,买家中介只会代表买家利益,而且由于不能控制房源,如果实在合作不畅换一个中介也可以买到同样的房子,中介费由卖家支付。选房标准又是一个长篇了,这里只提一些要点:从投资角度来说,选房一定要选当地市场认可的类型,不要想当然用国内标准,因为你要产生收益,归根结底还是要卖出和租出。比如美国人喜欢郊区,中国人喜欢中心,美国人重视卫生间数量,中国人重视卧室数量,美国人没有朝向这一说等等。另外几个可以比较的量化因素包括学校评分、犯罪率、附近生活设施等,这些网站上也都有。如果实地看房,要看的主要是周围环境、房屋质量、内部装修情况,但是说实话不是专业的,也只能增加自己购买的安全感而已,不去实地看房,可以委托中介代为筛选,选好了房可以请验房师验房。


三、买房


选好了房,就需要中介帮忙出价,卖家会比较几份报价来决定,如果抢手的房子可能需要略微加价。另外付款方式也会影响卖家选择,这是中国买家一般现金购房的优势,因为美国人基本上都是贷款购房,卖家如果希望尽早完成,就会选择现金购房的买家报价。一旦报价达成一致,就可以进行后续。验房师如果你需要的话,可以介入验房,对买家负责一般有几百刀的费用,保障房屋外部质量(地基、框架、房顶等)。产权交易公司介入启动房屋产权查验,保障房屋没有产权的历史遗留问题,个别洲会由律师介入充当产权交易公司的角色。如果没问题就签约,签约可以电子邮箱完成,所以可以不需要去美国,也不需要和卖家见面。资金转入产权交易公司(充当类似支付宝角色),待产权过户完成,资金会转给卖家。完成过户后,美国是系统登记式的房产证,可以去网站上查询。


四、装修


装修不是必须的,但是美国人无论买房、租房对于装修比较新的都会有很强的偏好性。所以为了出租和日后维护简单,可以由中介找人进行简单翻新,主要是刷墙、换地毯、换电器等。在美国,生活大家电一般都含在装修里的,所以如果取暖设备、空调、冰箱、烤箱这类电器已经很老旧了,可能需要换一台。


五、出租


由中介放在公开平台上出租,也是透明的,中介可以帮忙审核租客的基本情况和信用记录,租约签订可长可短,一般即使签的短约,美国当地租客也很容易住很多年。一旦签约,租客的利益是受到法律保护的,不是说想赶走就能赶走的。


六、管理


后期物业管理可以找专业公司代理,可以由中介介绍,买家筛选,一般比较大的公司还是有保证的。物业管理会按照每月租金的一定比例或者一年一个月租金来收取管理费。基本房子后续的事情,比如经常有人提到的夏天剪草、冬天铲雪、日常维修、与租客进行沟通这些都会代劳。但是产生的费用还是你付的,会定期发账单给买家。


以上是购房的简单流程,总结一下,自己完全搞懂,一点点弄还是很麻烦的,建议找靠谱的中介,或者一条龙的服务公司来完成。


最后论述一下投资回报率的问题,这里有个很大的误区要解释,这里的投资回报率不是租售比,因为美国房屋日常维护费用很高。我总结的投资回报率=(每年租金收入-每年日常开支)/(房屋价格+购房成本),而租售比=每年租金收入/房屋售价,显然是不同的。年日常开支指的是房产税、社区管理费、日常维修费用、物业代管费用等,购房成本指的是在买房过程中花费的验房费、律师费等等。(美国房屋交易买家没有交易税、也不用承担中介费)


所以这样算下来,实现假设所说5%的投资回报率,在美国是可以轻松实现的,但是由于地区房价的差异,选择比如纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、波士顿这些热门城市想达到这个收益是相对困难的,因为这些城市普遍的入门房价已经达到约30万刀了。在其他比如新泽西、迈阿密、休斯顿、达拉斯、菲尼克斯等城市实现该收益则比较轻松,这些城市20万刀左右还是有相当多选择的。


总而言之,如前面假设的,一个普通中产家庭可以动用的人民币资金在100万左右,只能在美国相对小众的市场选择房产,投资回报率可以做到5%甚至以上,整体市场和法律风险可控,但是需要寻找专业人士操作。而如果100万是你全部资产的话,不建议操作美国房产,毕竟其流动性不如很多金融产品,而且对于你在国内生活品质和资产增值起不到直接帮助。如果考虑到自身实力和投资需求合适的群体,美国房产投资是一个可行的方案。



Previous: American House Styles    Next: How to Buy A House in USA (1)
Top